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Il contratto Rent to buy
La crisi che attualmente si trova a vivere il mercato immobiliare italiano è determinata in maniera non secondaria dalla stretta creditizia che ha generato l’impossibilità per molti potenziali acquirenti di vedersi erogare un mutuo per l’intero prezzo d’acquisto dell’immobile. A tale impossibilità si è cercato di porre rimedio nell’ambito della contrattazione immobiliare retail mediante la disciplina di uno schema contrattuale comunemente definito “rent to buy”. Tale tipo contrattuale scaturisce dalla fusione di due contratti tipici contestualmente stipulati: il contratto di locazione ed il preliminare di vendita. La disciplina contrattuale del “rent to buy” consente al conduttore – potenziale acquirente di ottenere la consegna immediata dell’immobile da parte del proprietario, al quale questi corrisponderà un canone mensile, del quale una porzione verrà debitamente accantonata come acconto sul prezzo del futuro eventuale acquisto. In tal modo, decorso un certo termine concordato tra le parti -comunque non superiore ai 10 anni- il conduttore potrà decidere, senza obbligo alcuno, se acquistare il bene immobile detraendo dal prezzo quella porzione di canoni già corrisposti al proprietario e all’uopo accantonati. In tal caso l’acquirente si troverà a richiedere la concessione di un mutuo per una somma residua inferiore al prezzo complessivo dell’immobile. Occorre precisare che in caso di mancato acquisto da parte del conduttore, il proprietario tratterrà in tutto o in parte i canoni già corrisposti (i quali normalmente sono lievemente maggiorati rispetto al canone di locazione ordinario), a seconda di quanto stabilito in proposito nel contratto, a titolo di indennizzo per la mancata conclusione di altri potenziali affari. Il complesso contratto di “rent to buy” è soggetto a trascrizione nei registri immobiliari e garantisce pertanto il conduttore dall’acquisto di un bene libero da ipoteche, pignoramenti o altre pregiudizievoli che emergano dopo la trascrizione dello stesso, la quale ha una durata massima di 10 anni.[1]
L’esigenza pratica, strettamente connessa alla difficoltà nella concessione dei mutui, alla quale cerca di far fronte la tipologia contrattuale poc’anzi descritta può venire concretamente soddisfatta anche mediante altre fattispecie contrattuali, le quali scaturiscono talvolta dall’inserimento di prestazioni o clausole tipiche nello schema base del contratto di locazione oppure mediante la stipula contestuale, come nel caso del rent to buy, di un preliminare di vendita e un contratto di locazione. Esempi pratici di tali ulteriori soluzioni sono: contratto di locazione con patto di futura vendita, contratto di locazione con opzione di acquisto, contratto di vendita con patto di riservato dominio (anche noto come “Buy to rent”) e il preliminare ad effetti anticipati[2].
