Registrazione del contratto di locazione, questa sconosciuta

La Legge di Stabilità (ex finanziaria) del 2004 ha sancito la nullità dei contratti di locazione di immobili adibiti tanto ad uso abitativo quanto ad uso diverso dall’abitazione quando non siano stati registrati.

Non tutti conoscono, tuttavia, a cosa, effettivamente, si va incontro non registrando il contratto di locazione.

La registrazione del contratto intervenuto tra un locatore ed un conduttore, sebbene sia un onere fiscale cui si è tenuti successivamente alla sua stipulazione, ne determina l’efficacia e, addirittura, l’esistenza.

Lo Statuto dei diritti dei contribuenti

Nel 2000, precisamente il 27 luglio, veniva emanata la L. 212 nota come “lo statuto dei diritti dei contribuenti” in cui si afferma che le violazioni delle disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto.

Nel 2004, invece, la nullità è stata sancita dalla “finanziaria” per quanto attiene ai contratti di locazione di immobili.

 Le motivazioni della Legge di Stabilità del 2004 e le conseguenze della nullità

Il motivo è da ricercarsi nell’esigenza di fare emergere tutti quei contratti di locazione che, non registrati, restavano ignoti all’erario e, oltre ad evadere l’imposta di registro, nascondevano fonti di reddito che, pertanto, sfuggivano alla tassazione.

La dichiarazione di nullità di un contratto, nel nostro caso di locazione, porta all’inesistenza dello stesso ed alla inefficacia dei suoi effetti nel frattempo verificatisi.

Pertanto, i canoni corrisposti devono essere restituiti, il conduttore deve rilasciare l’immobile e, nel caso di contratto per uso diverso dall’abitazione, il conduttore non ha diritto al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento né ad esercitare il diritto di prelazione così come quello di trasferire l’azienda unitamente al contratto di locazione.

Il ravvedimento operoso

Tra le norme in materia fiscale che si sono succedute nel tempo ve ne è una che istituisce il, cosiddetto, ravvedimento operoso che prevede la possibilità di pagare in ritardo le imposte, a fronte di una riduzione della sanzione prevista per la violazione delle norme tributarie.

Applicando la normativa del ravvedimento operoso anche all’imposta di registro dei contratti di locazione si raggiunge lo scopo di evitare le conseguenze che si sono elencate poc’anzi sanando la nullità che era stata sancita dalla legge del 2004.

Per quanto appena detto, se, in presenza di un contratto di locazione non registrato, una delle parti dello stesso, locatore o conduttore, provvede alla sua registrazione tardiva ricorrendo al ravvedimento operoso, il contratto riprende efficacia.

Il momento in cui il contratto prende efficacia

A tal proposito la giurisprudenza tanto dei Tribunali che della Corte di Cassazione si è più volte pronunciata in relazione al momento in cui prende efficacia il contratto una volta sanata la nullità di cui si tratta: gli effetti decorrono dal momento in cui il contratto era stato stipulato oppure da quello in cui viene sanata la nullità con la registrazione tardiva?

Come sovente accade, le tesi sono state sostenute entrambe con argomentazioni valide, tuttavia quella dell’efficacia del contratto “ex tunc” cioè dal momento della sua sottoscrizione è quella più accreditata ed in effetti una recentissima sentenza della Suprema Corte di Cassazione

(23.11.2016 pubblicata a maggio del 2017) afferma: “la possibilità di sanatoria con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazione consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti sia nell’interesse del locatore, che potrà trattenere quanto ricevuto in pagamento, che nell’interesse del conduttore, che non rischierà azioni di rilascio e godrà della durata della locazione come prevista nel contratto e, per le locazioni non abitative, non incorrerà negli effetti negativi segnalati da parte della dottrina quali la perdita del diritto all’avviamento, il diritto alla prelazione, come pure la libera trasferibilità dell’azienda e del contratto di locazione”.

Conclusioni

Per tutto quanto detto, la registrazione del contratto di locazione è obbligatoria per qualunque importo (una volta c’era un tetto minimo di canone al di sotto del quale si poteva non registrare il contratto), la mancata registrazione rende nullo il contratto con gli effetti più sopra delineati per evitare i quali è necessario ricorrere alla registrazione tardiva mediante il ravvedimento operoso.

 Avv. Maria Franzetta

Studio Legale Franzetta Dassano