Recesso anticipato dal contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione: i gravi motivi ammessi

L’art. 27 della Legge 27.07.1978 n. 392 nel regolamentare la durata delle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, al comma 8 prevede che :”indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

Capita sovente che il conduttore, nelle more del contratto di locazione, si trovi nella necessità di dover recedere dallo stesso per le cause più disparate come ad esempio, nel caso di studio medico, l’accertata inidoneità da parte dell’ASL dei locali in cui il professionista svolge la propria attività. Come fare? L’ottavo comma dell’art. 27 della Legge “equo canone” da una risposta al quesito concedendo la facoltà al conduttore di recedere per gravi motivi, in qualsiasi momento, previa comunicazione al locatore almeno sei mesi prima del recesso.

Ma cosa accade se i gravi motivi preesistono alla scadenza naturale dei primi sei anni del contratto? Può il conduttore, una volta rinnovato il contratto per ulteriori sei anni, invocare i gravi motivi per recedere anticipatamente dallo stesso?

La recente ordinanza della Cassazione

La terza sezione della Corte di Cassazione, con una sua recentissima ordinanza, in data 13 giugno 2017, n. 14623, ha stabilito che, per gli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, qualora i “gravi motivi” sopravvenuti esistessero già prima del termine ultimo per comunicare la disdetta del contratto di locazione ed il conduttore non l’abbia comunicata, questo suo comportamento deve essere inteso quale rinuncia a far valere nel prosieguo della locazione detti motivi. Pertanto, il recesso del conduttore comunicato ai sensi del comma 8 dell’art. 27 L. 392/78 dopo il rinnovo contrattuale è da ritenersi illegittimo se i motivi dello stesso erano preesistenti dovendosi ritenere, in tal caso che gli stessi non siano gravi altrimenti il conduttore avrebbe usufruito dell’istituto della disdetta.

I gravi motivi ammessi

E’ bene ricordare che i “gravi motivi” devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locatizio, in modo da rendergli particolarmente gravosa, anche solo per ragioni economiche, la prosecuzione del rapporto stesso. Tali gravi motivi devono essere espressamente richiamati ed esposti nella raccomandata con cui il conduttore esercita il proprio diritto di recesso al fine di consentire al locatore di verificarne la sopravvenienza e la gravità.

La casistica ha riconosciuto l’esistenza dei gravi e sopravvenuti motivi per il recesso anticipato del conduttore nell’ipotesi del rilascio anticipato dei locali adibiti ad autorimessa per le autovetture della Polizia Urbana, quando i locali adibiti ad uffici della stessa erano stati spostati per fare posto all’Ufficio del Giudice di Pace;  nel caso in cui i locali concessi in locazione non abbiano avuto lo sviluppo commerciale previsto dalla zona in cui erano collocati;  perché posti all’interno di una zona destinata a sviluppo commerciale quando questo sviluppo non c’è stato; nel caso di cessazione dell’attività economica per chiusura della stessa a causa della crisi.

Non è stato ritenuto motivo valido, invece, la sopravvenuta disponibilità di un locale di proprietà del conduttore locato all’epoca della stipulazione del contratto di locazione in quanto questo motivo, dipendente da un sinallagma contrattuale, poteva essere prevedibile.

Avv. Maria Franzetta

Studio Legale Franzetta Dassano